Mua bán đất nền từ lâu đã là kênh đầu tư sinh lợi cao nhất của giới đầu tư bất động sản. Nhưng đó cũng chính là kênh đầy rẫy những rủi ro mà nguy cơ mất trắng cả đất lẫn tiền là không hề nhỏ.
Thông thường khi mua đất nền, chúng ta đứng trước 2 vấn đề
- Không được xây nhà theo ý mình, mà phải xây theo quy hoạch chung
- Chi phí để xây thô khá lớn (rơi vào tầm 2-3 tỷ, hoặc có thể hơn), cộng với tiền đất nữa…nếu không bán được ngay, để đấy chôn vốn thì coi như lỗ, lãng phí cả 1 đời hoa.
Điều kiện đầu tiên: Vốn mạnh
Theo kinh nghiệm của mình, đầu tư đất nền cần vốn khá lớn, nếu ko trường vốn, ko có khả năng chịu nhiệt, thì dễ bị “vỡ bi” như thường. Do đó bác nào không trường vốn (hoặc vốn mỏng, vốn đi vay), không chịu chơi thì không nên mua đất nền làm gì. Tất nhiên, nhiều nơi nếu nhìn dài hạn 1 chút, giá rổ bây giờ cũng khá hấp dẫn, nếu vốn lớn, cũng có thể xem xét xuống tiền được. Nếu bạn không có tầm 1 tỷ trong tay thì không nên nghĩ đến đầu tư đất nền làm gì. Có lẽ đầu tư căn hộ, góp vốn theo tiến độ sẽ thích hợp hơn.
Điều kiện thứ 2: Am hiểu pháp lý nhà đất
Nhiều trường hợp những người dành dụm gần 1 đời đi mua đất mà 10 năm chưa có sổ, không được xây nhà do vướng quy hoạch, chạy đôn chạy đáo tìm chủ đầu tư … đòi nợ. Đa phần những người đầu tư đất nền khi trước đó họ đã từng đầu tư qua căn hộ và đã có chút khá khá kiến thức về pháp lý nhà đất. Thậm chí đa phần những nhà đầu tư đất nền trước đó họ là những nhân viên kinh doanh bất động sản. Sau thời gian làm việc vài năm trong lĩnh vực nhà đất, họ tích lũy được số tiền và có nhiều mối quan hệ, từ đó họ mới dám mạnh dạn chuyển sang đầu tư đất nền.
Nếu như bạn chưa từng có kinh nghiệm gì về pháp lý nhà đất thì lời khuyên chân thành là bạn hãy hỏi thăm bạn bè, hoặc luật sư để được tư vấn cụ thể trước khi xuống tiền. Đừng viếc mười mấy hai mươi triệu tiền luật sư mà nghĩ rằng “mọi thứ đều có vẻ ổn”. Nếu như mọi thứ đều ổn có lẽ miếng đất đã không còn tới tay bạn. Vài khả năng như:
- Đất bị vướng quy hoạch: cái này thì phải ra phường, sở mà “xin”, nhưng cũng phải đề phòng chủ đất đã “xi-nhan” trước với cán bộ, nên bắt buộc phải làm đơn xin thông tin quy hoạch và yêu cầu trả lời bằng văn bản đàng hoàng.
- Đất có tranh chấp: anh chị em, con dâu, con rể .v.v.v cái này thì có “Thổ Địa” mới biết là có tranh chấp hay không? Cho nên, luôn luôn chỉ mua đất đã có sổ hồng.
- Đất chưa tách sổ ( hay sắp tách sổ ): Tôi phải tô đỏ là vì nhiều chủ đất dùng chiêu này để gài khách mua đất. Nhiều chủ nhà cho xem sổ nhưng diện tích lớn hơn miếng đất bạn định mua và nói là đang làm thủ tục tách sổ nên có mua thì làm “giấy viết tay”, “đợi khi có sổ” thì sang tên. Thứ nhất là Pháp Luật không công nhận mua bán nhà đất qua giấy viết tay nên nếu chủ đất lật lọng, bạn có nguy cơ mất trắng số tiền, hoặc may mắn là bạn có chứng minh đã chuyển tiền vào tài khoản thì chủ đất có thể viện lý do đã tiêu xài hết nên xin cho … trả góp !!! Thứ hai là “đợi khi có sổ” thì biết đợi đến bao giờ. Nếu nhanh thì chủ đất đã làm rồi. Tôi có người chú 2 năm làm thủ tục tách sổ chưa xong. Cơ quan bắt tất cả các anh chị em phải xác nhận là không tranh chấp, nhiều người đã định cư nước ngoài thì phải ra đại sứ quán nhờ hỗ trợ.
Chọn hướng mảnh đất
Mảnh đất lý tưởng nhất đó là nằm ở hướng Nam hay Đông Nam. Từ xa xưa ông bà ta vẫn có câu “lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam”. Đây là 2 hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho việc xây nhà.
Diện tích và vị thế mảnh đất
Một mảnh đất lý tưởng đó là chiều rộng (thường gọi là mặt tiền), chiều dài (hay chiều sâu) cần có một tương quan tỷ lệ (thích hợp nhất là cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài sẽ dễ bố trí được ngôi nhà đẹp).
Nếu là người làm ăn kinh doanh hẳn bạn sẽ rất coi trọng vấn đề về vị thế mảnh đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng. Phía trước mặt không nên có cột điện, cây lớn, hay con đường cắm thẳng vào khu đất bởi điều này theo phong thủy là không tốt.
Môi trường sống xung quanh
Mặc dù là đất thổ cư nhưng mảnh đất chúng ta đang định mua nếu đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt. Những khu đất trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô tô có thể vào được …luôn hấp dẫn người mua.
Mảnh đất, nhà tạm không nằm trên hệ thống cống thoát nước
Có rất nhiều ngôi nhà cũ, nhất là ở những khu tập thể cũ ngày xưa vì nhiều lý do cơi nới, thay đổi hình dạng mảnh đất nên có những trường hợp mảnh đất nằm trên hệ thống thoát nước thải của khu. Đây là vấn đề rất đau đầu nó không những ảnh hưởng không tốt tới vấn đề phong thủy mà còn gây cản trở rất lớn khi bạn có ý định xây nhà, đào móng….
Phải tìm hiểu kỹ về địa chất mảnh đất
Đây là vấn đề vô cùng quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến việc xây dựng nhà sau này. Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất bạn cần tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất về sau. Nhiều trường hợp khi xây nhà xong thì bị lún, nứt, không thể ở được.
Lưu ý khi ký hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn
Một điều mình muốn lưu ý các bác là, khi quyết định mua đất nền, hãy chủ động, đừng để mình vào thế đã rồi để rồi bị chủ đầu tư ép…Mình lấy ví dụ: nếu xác định mua để bán lại ngay (quay vòng vốn nhanh, thì phải đọc kỹ hợp đồng xem khi nào đến hạn xây thô, áng chừng tầm đó có đẩy được hàng đi thì hãy mua, nhiều bác xác định lướt sóng nhưng không tính kỹ điểm này, thành ra đến hạn bị chủ đầu tư xoay cho như ngồi trên ghế điện, phải ôm bom trở thành nhà đầu tư dài hạn bất đắc dĩ .
Trong một số trường hợp, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng muốn được chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải cam kết xây nhà trong vòng 3 – 6 tháng. Để đảm bảo cho cam kết này được thực hiện, chủ đầu tư giữ lại phụ lục hợp đồng, chờ đến khi người mua mới triển khai xây dựng nhà. Lúc này, chủ đầu tư mới hoàn tất các thủ tục pháp lý. Hết sức lưu ý điểm này các bác nhé!
Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 181, hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, chủ đầu tư không được phân lô bán nền. Họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán. Tuy nhiên, do nguồn vốn ít, hầu hết các chủ đầu tư đã lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên thực tế, giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất nền.
Do đó, nếu có ý định mua đất nền, các bác cần hết sức lưu ý:
– Người mua (chính là các bác đới) cần phải tìm hiểu kỹ về hợp đồng góp vốn ban đầu, xem kỹ thời hạn chủ đầu tư buộc khách hàng phải xây nhà. Tránh mua những đất nền đã quá thời hạn phải triển khai xây dựng nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng. Như thế, các bác sẽ tránh được những rủi ro có thể phát sinh khi chủ đầu tư căn cứ vào quy định này để thu hồi đất hoặc đưa ra những ràng buộc làm khó người mua.
– Các bác cũng tìm hiểu kỹ giấy phép dự án, nắm rõ thời hạn quy định hoàn tất việc xây dựng nhà ở trong khu dân cư.
– Nếu có kế hoạch mua đất nền để xây dựng nhà, các bác cần thận trọng trong việc chọn mua đất nền tại những dự án mà số lượng nhà đã xây dựng còn thưa thớt. Lý do là thời gian chờ đợi những hộ khác xây nhà có thể kéo dài khiến thời hạn được cấp giấy tờ đất và nhà khó có thể nhanh chóng. Trong trường hợp cần tiền, các bác không có giấy tờ nhà đất để thế chấp ngân hàng, xoay xở vốn cho nhu cầu của mình đâu nhá.
Tổng Hợp
