Thất thoát thứ 1: định giá thấp
Một thực tế đã được nhiều chuyên gia chỉ ra, đó là tài sản của Nhà nước bị thất thoát trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN), trong đó tài sản đất bị định giá quá thấp so với giá thị trường.
Theo ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành:
Minh chứng rõ ràng nhất là việc đấu giá mảnh đất ở số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM). Giá khởi điểm của mảnh đất này chỉ là 558 tỷ đồng nhưng khi đấu giá, giá của nó đã tăng lên tới 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm. Như vậy, khi giao mảnh đất trên cho Công ty Xổ số Kiến thiết TP.HCM và họ tiến hành đấu giá, Nhà nước đã bị thiệt hại rất nhiều bởi trước nay ở Việt Nam vẫn có thói quen là đơn vị nào được Nhà nước giao nhiệm vụ quản lý tài sản Nhà nước, đơn vị đó đương nhiên được sở hữu tài sản ấy, trong khi quản lý và sở hữu là hai vai trò hoàn toàn khác nhau. Từ trường hợp trên, một bài học đơn giản được rút ra là: nếu giao đất theo định giá của Nhà nước thì Nhà nước sẽ thất thoát ít nhất 50% và có thể còn mất nhiều hơn.
Theo ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:
“Mặc dù thống nhất được về khung pháp lý nhưng đây lại là kẽ hở về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được quyền thuê của Nhà nước. Về mặt lý luận kinh tế, vị trí đất đai là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị đất đai trong sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bất luận đất đai đó có được theo phương thức nào miễn là được sử dụng ổn định”
Thất thoát thứ 2: Chênh lệch giữa giá hợp đồng và phần vào ngân sách
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng chỉ ra:
Đó là sau khi định giá đất thành tài sản của doanh nghiệp rồi, doanh nghiệp di dời lại được Nhà nước cho phép bán trụ sở cũ lấy tiền xây dựng trụ sở mới.
“Tôi biết có trường hợp lúc chuyển nhượng như thế, bên mua vẫn phải trả tiền theo đúng giá trị thực của đất nhưng vào ngân sách nhà nước chỉ một phần mấy. Tức là, giá trên hợp đồng được ghi rất thấp và số tiền ấy đương nhiên phải nộp vào ngân sách nhà nước vì đó là tài sản Nhà nước, nhưng chênh lệch giữa giá mà bên mua phải trả so với giá hợp đồng thì gấp mấy lần. Khoản chênh lệch đó đi đâu và được sử dụng thế nào thì không ai biết.
Khoản chênh lệch này rất lớn. Từng có một miếng đất 5.000m2 ở trung tâm một đô thị nọ sau khi chuyển nhượng thì chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá bên mua phải trả cho là 10 triệu USD. Cứ hình dung thế này: 1m2 họ tính có 7 triệu đồng để đưa nộp ngân sách nhà nước, nhưng thực chất là hơn 30 triệu đồng/m2, như vậy chênh lệch ít nhất là hơn 1.000 USD/m2.
Đây chính là khoản tiền dễ bị tham nhũng nhất, cần phải có sự giám sát ở đây và mọi việc phải minh bạch”, ông Liêm dẫn chứng.
Thất thoát thứ 3: Thất thoát do mục đích sử dụng
Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, giá trị thật của mảnh đất không chỉ ở vị trí của nó mà còn ở mục đích sử dụng nó vào việc gì.
Chẳng hạn, nếu mảnh đất rộng 10.000m2 làm trường học thì giá của nó có thể chỉ là 100 tỷ đồng, nhưng nếu mảnh đất đó được sử dụng làm cao ốc văn phòng hay khách sạn, dịch vụ với tầng cao vừa phải (5-10 tầng) thì giá của nó sẽ tăng gấp đôi so với khi làm trường học. Thậm chí, nếu mảnh đất này được dùng để xây chung cư cao 20-40 tầng thì giá có thể tăng lên gấp 5-10 lần.
Như vậy, khi định giá một mảnh đất đừng chỉ nhìn ở vị trí của nó mà quan trọng hơn là miếng đất đó được dùng làm gì và được xây bao nhiêu, người ta gọi là chỉ tiêu quy hoạch.
Tôi biết có trường hợp ở TP.HCM khi đấu giá một mảnh đất, người ta đưa ra chỉ tiêu thấp, chẳng hạn như mảnh đất ấy chỉ được xây 15 tầng. Một doanh nghiệp đấu giá thành công, sau đó họ chạy để được xây 20 tầng. Đó lại là một tiêu cực nữa.
Đây chính là cội nguồn gây thất thoát tài sản lớn cho Nhà nước và vì thế mới xảy ra nhiều trường hợp doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, nợ nần chồng chất nhưng khi cổ phần hóa, cổ phiếu của công ty vẫn được trả rất cao, đó là vì người ta nhìn vào miếng đất vàng mà doanh nghiệp kia đang quản lý.
Pháp lý còn có kẻ hở và bị lợi dụng
Trong khi đó, theo6 ông KTS Nguyễn Ngọc Dũng, Ủy viên BCH Hội Kiến trúc sư TP.HCM lý giải về việc quy trình xử lý DNNN cổ phần hóa đã có và tương đối rõ ràng nhưng những nghi ngại về thất thoát tài sản nhà nước vẫn luôn được đặt ra. Đó là lâu nay thủ tục lúc nào cũng đúng nhưng thực ra nó luôn có kẽ hở và những người có quyền lực trong tay, bằng tài chính, kinh tế và những quyền khác, có thể lách qua những kẽ hở đó mà không ai làm gì được họ.
“Cách quản lý của Việt Nam lâu nay rất nhiều thủ tục, hỏi đến thì ai cũng nói làm đúng trình tự nhưng thực ra không phải như vậy. Phải xác định rõ kinh tế thị trường và quan hệ của các đối tác đối với tài sản của người dân, tài sản của quốc gia, của DN… những chuyện đó Việt Nam lại chưa làm rõ ràng và vì thế nó sinh ra kẽ hở”, ông Dũng nói.
Những giải pháp cần thiết để tránh thất thoát trong quản lý đất
Theo ông Nguyễn Văn Đực, để tránh thất thoát tài sản Nhà nước, tránh giá trị cổ phiếu ảo, Nhà nước chỉ nên cho doanh nghiệp quản lý phần ở bên trên mặt đất, như nhà xưởng, mà thôi. Sau này, khi Nhà nước cần thu hồi thì sẽ đấu giá. Doanh nghiệp sẽ không có quyền gì để được Nhà nước ưu tiên giao miếng đất đó cho họ rồi họ lại tiếp tục chạy các chỉ tiêu quy hoạch cao lên để thu lợi nhiều. Đó là cội nguồn của tham nhũng về tài nguyên đất.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, khi cổ phần hóa DNNN, khâu định giá tài sản phải có những người chuyên nghiệp tham gia. Cho nên, bây giờ cổ phần hóa thì khâu định giá tài sản, đặc biệt là tài sản đất, phải có những người chuyên nghiệp làm.
“Sẽ không ăn thua nếu bộ phận thẩm định, đánh giá tài sản chỉ gồm những người bên tài chính. Phải có sự tham gia của người bên tài nguyên môi trường, những người giỏi và am hiểu về đất thì việc định giá đất mới chính xác được.
Còn khi chuyển nhượng tài sản đất, doanh nghiệp hãy cứ nộp lại cho Nhà nước, sau khi Nhà nước chuyển nhượng được rồi thì đưa một phần tiền cho doanh nghiệp, không thể để tình trạng doanh nghiệp tự chuyển nhượng, dẫn đến nguy cơ thất thoát”, vị chuyên gia ngành xây dựng chỉ rõ.
Tổng hợp.
