Dù đã trải qua 20 năm hình thành và phát triển nhưng thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bị xếp hạng kém minh bạch. Theo thống kê của JLL và LaSalle Investment Management, chỉ số minh bạch thông tin (RETI)của Việt Nam vừa được công bố năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp.
Khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường
Theo Bà Duyên Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Định giá của JLL Việt Nam, việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của bất động sản. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của bất động sản, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.
Hầu hết cơ sở dữ liệu được các công ty tự xây dựng và phân tích để sử dụng nội bộ, chính vì thế mà các nguồn dữ liệu này thiếu tính tổng hợp và thống nhất. Trong khi đó việc định giá bất động sản cần phải có nguồn thông tin đáng tin cậy và đầy đủ, đồng thời về mặt pháp lý của dự án phải minh bạch và rõ ràng, JLL cho biết.
Việc định giá bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, khách sạn hoặc khu bán lẻ thường gặp khó khăn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu. Nửa đầu năm 2016, đơn vị này ghi nhận khá nhiều giao dịch bất động sản có giá trị giao dịch lớn và đang hoạt động kinh doanh tốt tại thị trường Việt Nam. Việc phân tích những giao dịch này sẽ mang lại những thông tin quan trọng để có thể xác định giá trị thị trường một cách chính xác nhất.
Tuy nhiên trên thực tế rất khó tiếp cận được nguồn thông tin chính thức và bản chất của các giao dịch này nếu không có sự am hiểu thị trường và kỹ năng phân tích nhạy bén. Để xác định những tỷ suất thị trường này, cần nắm bắt tình hình hoạt động cũng như phân tích báo cáo tài chính của những năm gần nhất để ước tính thu nhập thuần hoặc thu nhập trước thuế lãi vay và khấu hao.
Khung giá đất tham khảo – Có cũng như không !
Hàng năm, các tỉnh đều có ban hành khung giá đất trên từng tuyến đường, quận huyện. Tuy nhiên, thực tế bảng giá đất này “có cũng như không” bởi vì nó không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường.
Theo quan điểm của Liên minh Đất đai (LANDA), tổ chức này đề nghị không trao quyền định giá đất cho UBND cấp tỉnh mà giải pháo là thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội. Người bị thu hồi đất có quyền tham gia giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thiếu minh bạch, người mua nhà ở, căn hộ phải chịu thiệt
Hiện nay, theo luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án BĐS tại trang web doanh nghiệp những nội dung bắt buộc như quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, căn hộ đã bán, số lượng nhà ở, căn hộ còn lại.… Tuy nhiên, suốt thời gian qua hầu hết các chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng.
Bên cạnh đó, các quy định về vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư cũng chưa được quy định chặt chẽ, khả năng “huy động vốn” chưa được thẩm tra kỹ. Nhiều trường hợp chủ đầu tư còn ủy quyền ký kết hợp đồng mua bán và chuyển giao mọi hoạt động dự án cho bên đối tác khiến một dự án có tới hai công ty “đồng chủ đầu tư”.
Theo ông Phượng, chủ đầu tư còn mắc nhiều sai phạm phổ biến khác như bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện, không thông báo với cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng; hoặc chủ đầu tư đưa ra lịch thanh toán theo tiến độ xây dựng rất chung chung, chưa gắn với bản kiểm tra toàn hạng mục, chưa gắn với việc thông báo cho người mua về văn bản này.
Pháp luật hiện cũng chưa có quy định để chống việc chủ đầu tư bán một nhà ở cho nhiều người. Cụ thể, luật Nhà ở 2015 chưa hình thành cơ chế kiểm soát việc bán sản phẩm của chủ đầu tư, pháp luật vẫn trao quyền bán nhà cho chủ đầu tư. Do vậy, nếu chủ đầu tư cố ý bán một sản phẩm cho nhiều người như đã từng xảy ra thì cơ quan quản lý và người mua nhà cũng không thể biết. Đây là lỗ hổng pháp lý cần phải bổ sung.
Theo ông Lê Trọng Khương, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh, hầu hết các dự án có sai phạm trong việc thế chấp ngân hàng, sai phép xây dựng… đều xuất phát từ thời kỳ BĐS sốt nóng trong giai đoạn 2007-2010. Thời điểm đó, người người đua nhau làm BĐS trong khi chưa nắm rõ thị trường và quy định pháp lý, nên xuất hiện những chủ đầu tư yếu kém năng lực, làm ăn chụp giựt từ đó dẫn đến các sai phạm kéo dài cho tới tận nay.
Hệ quả tất yếu: người mua chùn tay, tỷ lệ vốn FDI vào BĐS sụt giảm
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), quý I/2016, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 với 11 dự án cấp mới, tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 239,78 triệu USD, chiếm gần 6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Còn tính chung cả năm 2015, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ ba về thu hút vốn FDI vào Việt Nam, với 34 dự án đầu tư mới và 12 lượt dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,39 tỷ USD chiếm 10,5% tổng vốn đầu tư.
Quý I năm ngoái, vốn FDI vào BĐS cũng đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 202,93 triệu USD, chiếm 11% tổng vốn đầu tư. So với mức vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS trong Quý I/2015, quý đầu năm nay, lượng vốn này có tăng (+36,85 triệu USD) nhưng lại giảm về tỷ lệ trong tổng vốn đăng ký đầu tư (giảm từ 11% xuống còn 6%). Vốn FDI vào BĐS quý I 2016 cũng thấp hơn nhiều so với Quý I/2014 (tổng vốn đăng ký 288,3 triệu USD, chiếm 8,6% tổng vốn đầu tư).
Các chuyên gia đánh giá lĩnh vực BĐS Việt Nam rất có tiềm năng thu hút đầu tư, dòng vốn FDI cũng rất quan trọng đối với thị trường BĐS đầy tiềm năng này. Nhưng thực tế lượng vốn FDI đổ vào BĐS còn rất khiêm tốn. Có rất nhiều nguyên nhân, trong đó tâm lý nhà đầu tư chưa thực sự tin tưởng thị trường là rất quan trọng.
Lời kết
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam bị xếp hạng kém minh bạch như hiện nay, JLL kỳ vọng sự đóng góp của các thẩm định viên chuyên nghiệp sẽ ngày càng được cải thiện. Điều này có thể giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định nhằm phát huy hiệu quả đầu tư tốt nhất, đồng thời đây cũng là một cách hữu hiệu giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam.
Tổng hợp.
