Hỏi: Chào Luật sư! Tôi đã tham khảo nhiều thông tin trên mạng về các rủi ro khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng, tuy nhiên vì nhiều lý do mà phải mạo hiểm đặt cược. Vấn đề chính ở đây là khi mua chung cư dạng này, theo tôi biết là chỉ làm hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, công chứng, di chúc, v.v và giữ tất cả các giấy tờ, nhưng rủi ro là khi chủ đầu tư ra sổ hồng thì sẽ đứng tên người chủ đầu tiên, và nếu chủ nhà không hợp tác sang tên cho mình thì sẽ rất phiền phức. Người mua thứ hai, thứ ba . . . chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà chứ không có gì đảm bảo quyền lợi. Tuy nhiên tôi có đọc ở đâu đó về luật đất đai mới sửa đổi: Trích điều 120 dự luật nhà ở (sửa đổi): Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở:“2. Bên mua nhà ở của chủ đầu tư mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó nếu có nhu cầu thì được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thì được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người đã mua nhà ở của chủ đầu tư và được chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.“
Theo đó tôi hiểu luật (sửa đổi) có đổi mới, là: Người mua thứ hai, thứ ba … có quyền sang nhượng lại căn hộ. Người mua cuối cùng sẽ là người đứng tên khi ra sổ hồng căn hộ. Như vậy sẽ giảm thiểu rất nhiều rủi ro cho người mua nhà. Tôi rất bối rối vì không biết chính xác đến thời điểm này thì văn bản luật nào có hiệu lực cũng như các thủ tục hiện hành như thế nào, để tránh rủi ro khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng. Mong Luật sư hỗ trợ thêm thông tin.
Chào anh!
Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật qua email của Công ty Luật Tiến Đạt.
Về vấn đề của anh chúng tôi có trả lời như sau:
Về vấn đề mua nhà chung cư khi chưa có sổ trước đây đã được quy định trong Thông tư số 16/2010/TT-BXDcủa Bộ Xây dựng ngày 01/9/2010 quy định chi tiết Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 quy định hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của tổ chức công chứng. Sau khi công chứng, các bên đến cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng đó. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Hiện nay luật đang áp dụng là Luật nhà ở 2014 hiện tại đã có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 quy định rõ ở điều 120 như sau:
“Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.“
Như vậy đối với trường hợp của anh hai bên có thể lập “văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư” tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và an toàn cho người mua.
Tuy nhiên trước khi thực hiện lập văn bản này chủ nhà phải xin xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng của chủ đầu tư, trong một số trường hợp nhà chung cư sẽ không thể thực hiện được thủ tục này nếu chủ đầu tư không đồng ý.
Như vậy về việc xác lập “văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư” hiện nay không có gì khác so với trước đây. Vì vậy anh có thể yêu cầu bên bán hợp tác để thực hiện thủ tục.
Nếu còn bất cứ thắc mắc nào anh có thể liên hệ tổng đài luật sư tư vấn 1900.6165 để được tư vấn giải đáp.
Trân trọng./.
PHÒNG TƯ VẤN – CÔNG TY LUẬT TIẾN ĐẠT
